纳税人房产税政策焦点难点问题解读
5月份是房产税、土地使用税的申报期，为使纳税人更深入了解两税的相关政策，本期《南京税务》专版将对房产税进行深度解读，剖析工作中的误区。
溧水地税稽查局在对企业进行纳税稽查时发现，某公司无租使用其他企业房产却未依法缴纳房产税，该公司财务认为房产产权不属于公司，没有计入固定资产，也未提取折旧，因此不需要缴纳房产税。
根据财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（[86]财税地字第008号）第七条规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。由于原政策未明确上述房产是按房产余值还是按租金征税，所以各地一般规定，无租使用免税单位和应税单位的房产，应由使用人代缴房产税，税额由房产坐落地的地税机关依照同类房产的市场租赁费计算核定。为统一税收政策，财税[2009]128号文件明确，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。也就是说，从2009年12月1日开始，无租使用房产按照房产余值、由房产使用人代缴房产税。
焦点一
无租使用房产按房产余值缴纳房产税
焦点二
如何明确房产税计税价值？
近日，高淳县地税局稽查局在对企业进行日常检查时发现，部分企业财务人员对于房地产税税收法规不了解，在建工程整理转账过程中，将不属于房产的构筑物业纳入了房产原值，或是将一些该计入房产原值的直接冲减当期费用，造成房产税计税价值的不准确。
所谓房产原值，指的是纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智慧化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。而架设于房屋外水管、下水道、暖气管、煤气管的成本不应当纳入房产原值。
根据相关规定，固定资产的更新改造、装修修理等后续支出，如果使可能流入企业的经济利益超过了原先估计，如延长了固定资产的使用寿命，或者使产品质量实质性提高、产品成本实质性降低，则应当计入固定资产账面价值，除此之外的后续支出，应当确认为当期费用。
焦点三
自建房产无证也应纳税
江宁地税稽查局检查人员对某工业企业纳税检查时发现，该企业自成立以来从未缴纳过房产税，原因是主要厂房是靠租赁使用的。经查账时发现，其“固定资产”明细账上反映该户有少量房产，价值19万元，经了解和现场确认，得知该企业租赁房屋不够用，自己新盖了配套和附属厂房，但没有办“房产证”。企业财务人员认为主要厂房是租赁，属于租赁使用，自己盖的房屋没有办理房产证，故无产权，不需要缴纳房产税。
检查人员向企业解释，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，产权未确定的，由房产代管人或者实际使用人缴纳。该工业企业自盖的附属厂房虽未办理房产证，没有取得房屋产权，但是属于房产的实际使用人。因此，应当照章缴纳房产税。通过检查人员耐心讲解，该单位了解了有关税收政策，纠正了企业存在的固有错误观念，知道了不纳税对自身和国家的危害性，愿意补缴税款并接受税务部门的处罚。
某房地产企业老总询问：自己与另外几家企业的负责人投资联营房地产，现在应如何缴纳房产税？
答：根据国税函发[1993]368号规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税，即房产原值X（1-30%）X1.2%；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税，即租金收入X12%。所以可以明确，投资联营房产都应缴纳房产税，但应根据投资者是否承担投资风险来确定其从价还是从租计征房产税。
投资联营房产应如何缴纳房产税？
热点问题
【链接?实例解析】
行政事业单位出租房产需纳房产税
事例介绍：某行政事业单位在不影响正常业务工作开展的情况下，将闲置房产出租，收取租金100万元，利用这部分资金想改善一下办公条件，适当提高干部职工的福利，收取的租金收入是否需要缴纳房产税？
税务点评：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其《实施细则》有关规定，国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税，对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。上述单位应纳房产税为100×12%＝12（万元）。同时税务部门提醒，对于出租行为，该行政事业单位还应按税收相关政策规定计算缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税等。
有不少纳税人有疑问，企业在装修过程中配置的消防设施应否缴纳房产税？
对此，税务机关表示，企业配置的消防设施一般分为以下类型：建筑防火及疏散设施；消防及给水；防烟及排烟设施；电器与通讯；自动喷水与灭火系统；火灾自动报警系统；气体自动灭火系统；水喷雾自动灭火系统；低倍数泡沫灭火系统；高、中倍数泡沫灭火系统；蒸汽灭火系统；移动式灭火器材等。
根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）的规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。因此，企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施，无论是否计入固定资产原值，均应纳入房产原值缴纳房产税。如果可以随意移动，如移动失灭火器材，则不需要缴纳房产税。
焦点四
企业配置的消防设施要不要缴纳房产税
运输单据是否应缴纳印花税？
以案说法
案情简介：日前，建邺分局检查人员在对一公司2008及2009年度纳税情况进行检查时发现，该公司将购买的一处坐落在江东路边的约400平米的产权写字楼对外出租，年租金60万元，该企业在房产局已开据房屋租赁发票，并由房产局按规定代扣代缴了该租金的营业税、城建税、教育附加、房产税、印花税，但企业未到税务机关申报缴纳该处房产占用的土地使用税。
税务分析：根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳；土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征镇土地使用税。因此，该纳税人应自上述房屋租赁行为的出租之次月起申报缴纳镇土地使用税。
根据上述情况，检查人员依据该企业此处房产坐落在本市7类地区单位税额4元的标准对该企业做出补征2008年和2009年城镇土地使用税3200元及加收滞纳金并按照《中华人民共和国征收管理办法》对该企业处以少缴税款0.5倍的罚款。
出租房屋勿忘缴纳土地使用税
某货运企业来电问：我公司取得了货物运输，已经开具了运输发票，但没有签订运输合同，需要缴纳印花税吗？
答：印花税暂行条例规定签订合同要缴纳印花税。但印花税暂行条例实施细则中明确要求具有合同性质的凭证，也应按规定缴纳印花税。所谓具有合同性质的凭证，是指具有合同效力的协议、契约、合约、单据、确认书及其他各种名称的凭证。这类凭证虽未采用规范的合同名称，也不一定具有合同法规要求的完备条款和规范的行为约定，但这些凭证一经当事人书立、双方（或多方）信守、付诸实施，就发挥着规范合同的作用,对当事人各方具有特定的民事法律约束力。鉴于目前各类货运业务使用的单据，不够规范统一，不便计税贴花，为便于征管，国家税务总局在1990年11月10日公布的国税发173号《关于货运凭证征收印花税几个具体问题的通知》中明确规定如下：在货运业务中，凡是明确承、托双方业务关系的运输单据均属于合同性质的凭证。所以，对于这类“不是合同的合同”，也应缴纳印花税。
企业开办费如何摊销？
涉税通知
高新开发区一公司法人询问：我所在的公司于2009年底刚成立，至今仍未实质运行，期间开办费应该如何摊销？
答：根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：《企业所得税法》中开办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照《企业所得税法》有关长期待摊费用的处理规定处理。而《企业所得税法实施条例》第七十条规定，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。企业也可按照上述规定处理。企业可以在上述两种方法中自行选择，一经选定，不得改变。
补充医疗保险和补充养老保险税前扣除有规定
近期，经常有企业咨询，企业在汇算清缴时，对于为员工办理补充医疗保险和补充养老保险的，应该如何在企业所得税前扣除的问题。
根据《补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题》（财税[2009]27号）的规定，自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。
办税指南
近期有企业向税务关报送安置残疾人加计扣除税收优惠备案，税务机关核查后发现企业支付给残疾人的工资低于南京市公布最低工资标准，告知企业不能享受加计扣除的税收优惠。
根据财税[2009]70号文《关于安置残疾人员就业有关企业所得税优惠政策问题的通知》，企业享受安置残疾职工工资100%加计扣除应同时具备四个条件，其中之一是要求企业定期通过银行等金融机构向安置的每位残疾人实际支付了不低于企业所在区县适用的经省级人民政府批准的最低工资标准的工资。
我市从2010年2月起上调了最低工资标准，一类地区由850元上调到960元，二类地区从700元上调到790元，因此企业支付给残疾人的工资也应相应提高，否则不予享受所得税加计扣除优惠。
企业支付残疾人工资低于最低标准不能享受优惠
纳税人代垫拆迁补偿费营业税扣除有规定
近期，栖霞分局接到多个纳税人咨询，其受托进行建筑物拆除并代委托方向原土地使用权人支付了拆迁补偿费，这部分拆迁补偿费是否可以在营业税计税依据中扣除，因为被拆迁人取得拆迁补偿费是不需开具发票的，如果能扣除以何种凭证作为扣除项目的凭证。
根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函〔2009〕520号）文件规定：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业―代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。另补充规定：受托进行建筑业拆除的纳税人代委托方支付的拆迁补偿费，若被拆迁人依法不需开具发票的，应提供相关法律法规或政府部门的相关文件规定的补偿范围和标准以及被拆迁人和开发人的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与账目核对，经主管税务机关审核确认后，可以在营业税计税依据中扣除。
时间：2010-05-06 责任编辑：Adamina_1026
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